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指尖财经 真相了:房地产不全民捕鱼是真冷而是

时间:2021-08-23 14:24 作者:admin

  来源:正和岛(zhenghedao)综合自券商中国、21世纪经济报道、姜超宏观债券研究

  比如8月份一线城市房价环比下跌,比如香港内房股涨得鞭炮齐鸣、锣鼓喧天、欢天喜地,再比如恒大董事长许家印又重新当上中国首富……

  连A股的房地产股也抓紧补涨了几天。作为准备当房奴的吃瓜群众,听了一惊,赶紧准备去抢房,却发现“太耸人听闻”了。回去研究了下,又惊讶发现一个现实:全国重点城市房价飙升的压力正在暗流汹涌。

  就在8月份,一个月时间里,全国房地产销售面积刷新历史纪录。前8个月,房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去,2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。

  这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的,而且是在楼市信贷不断收紧,房贷利率连续8个月上升的情况下取得的。殊为不易!

  怪不得香港内房股上涨得如此决绝——中国恒大、融创中国上涨均超过4倍,雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园、龙光地产、中国奥园等上涨均超过2倍,龙湖地产上涨1.25倍,包括世茂房地产、远洋集团、万科企业、嘉里建设、华润置地等在今年的涨幅也超过50%。

  我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图,从绝对值来说,房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样,不能说明资金投放小了,而仅仅说明去年的增幅太大。

  如果放到国家统计局70城二手房数据来看,也有同样情况,8月份的数据,多数城市房价不仅是同比上涨,环比也在上涨。下图来源是国家统计局:

  今年前8个月,国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米,7.8万亿销售额。2016年全年数据情况如何?15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额。也即按照目前速度,销售面积和销售额超过2016年不是一句空线亿平方米是同期历史最高纪录,8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%。销售额方面,7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。显然,如果后期没有更新的调控措施出台,2017年有望全面超过2016年。

  特别值得注意的是,当前住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照中原地产的预测,

  。按照国土部门之前的政策,库存6个月已属非常紧缺。也就是说,我们去库存去的,现在反而要补库存了。根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低,仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。

  就在楼市库存大幅减少的同时,土地储备面积明显偏低了,一些城市急需增加土地储备来稳定房价。

  易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数据显示,全国50个城市土地储备面积为6.1亿平方米,去化周期为14个月。这意味着,若按照当前商品房销售的节奏,此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。

  值得关注的是,包括东莞、泉州等城市的去化周期,均为4个月左右的水平。这些地区供地方面非常节制,但按照这些城市当前土地储备去化周期看,后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险,带来房价上涨的压力也将更大。

  随着楼市信贷不断收紧,房贷利率继续走高。据金融智能搜索平台融360最新发布的数据显示,8月全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。

  。而在去年同期,全国优惠利率占比为85.93%,本月优惠利率占比仅为3.56%,总体优惠利率占比下滑趋势明显。

  从央行公布的8月单月数据看,新增10900亿贷款中,并无明显结构性变化。其中,按揭仍然保持在高位,新增4470亿,连续6个月达到4000亿以上的规模。

  在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下,新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等,中信宏观诸建芳团队则认为,一个重要因素一直在支撑按揭。

  今年年初以来,开发投资增速下降的幅度并不及预期,其中较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升。

  。比如:8月29日,临沂出台的调控政策内容包括,实施商品房价格备案制度,年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅等。

  8月29日,洛阳市调控政策内容为,加强房地产宏观调控,将建立房地产调控联席会议制度,统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施;

  8月28日,扬州市也发布了楼市调控相关补充通知,将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。

  此外,雄安新区、揭阳市、泰安市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市相继发布调控政策。

  官方数据显示,8月份,中国70个大中城市中,北上广深四个一线城市房价环比下降,二三线城市涨幅回落。不过,

  为什么大城市房地产都“刹车”了,三四线城市房价却在高速奔跑?针对调控频频,楼市却暗流涌动的现象,有媒体做了一个形象的比喻——“房地产不是冷,而是背地里在发烧。”真相究竟如何?

  海通证券分析师姜超在《从泡沫投机到价值投资——这一年研究总结》一文中分析如下:

  我们今年看空房地产市场,尤其是三四线房地产市场,主要是从市场规律出发,通过研究全球和中国过去城市化的历史经验,发现人口长期持续向大中城市集中,在中国的常住人口持续向一二线城市以及少数强三线城市集中,因此在房贷持续收紧的背景下,我们判断大部分三四线城市房地产不具备上涨的潜力。

  但是我们低估了政策的力量,可以创造历史,通过棚户区货币化安置,由央行提供基础货币,今年三四线房地产全面回暖。

  如果回首过去3年,可以发现供给侧改革改变了中国经济和资本市场运行的轨迹,市场的超额收益很多来自于对政策的判断和把握。

  。因此,一定要记住我们是社会主义市场经济体制,是计划经济与市场经济的综合体,政策可以改变短期方向,这是我们今年交的学费。

  我们在17年初判断全年地产销量会出现负增长,因为16年的居民举债就很不正常,17年如果央行管住了房贷的口子,而且目前居民买房一半资金都靠贷款,那么房地产销售没有理由下不来。结果发现我们又错了。

  马克思当年说过,为了50%的利润资本就会铤而走险,而这几年我们一二三四线房价轮番涨了个遍,大家干一辈子都比不上买一套房,央行管得了房贷,但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系统的创新能力。

  于是乎各家银行发力消费贷,而且可以完美逃避央行征信体系的监管,不少人就是通过消费贷,可以不用任何资金,把所有买房的钱都从银行借出来。今年前8个月的居民短期贷款新增1.28万亿,而去年同期仅为4500亿,居民短期贷款通常与汽车等消费有关,全民捕鱼但是我们看不到汽车等任何消费有井喷式的增长,

  在过去的10年,中国最成功的投资不在资本市场,而在于房地产,只要买了房的人就是人生赢家。而且貌似无论大家买的是市区的老破小,还是郊区的远大新,无论是一二线,还是三四线,最终房价都大涨了,都是人生赢家。也就是关键不在于买什么房,而在于有没有买房,这是人生赢家的分水岭。

  为什么买房会成为人生赢家?核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%,远超经济增速,导致货币到手就大幅贬值。所以

  。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产,房地产、外汇乃至黄金等。而对于大类资产的配置,其实也不在于哪类资产本身有价值,而在于研究超发的货币会流向哪里去。比较典型的是15年的股票大牛市,虽然经济没有起色,但是架不住持续降息降准货币放水,所以大家觉得钱多就有东西要涨,而股市债市是最好的去处,所以股市债市短期都涨了。

  所以,在货币超发的时代,其实是追逐泡沫的投机时代,大家担心货币贬值,不停地追逐一个又一个泡沫,而并不重视各类资产本身的价值。

  如果M2增速在个位数变成常态,货币基金利率稳定在4%左右,货币不再超发,我们的投资理念必将发生巨大的变化。今年人民币的突然升值,一个重要原因就是国内利率持续高企,这意味着收缩货币以后贬值预期开始改善,货币贬值不再是大家投资的主要逻辑,而

  。参照美国的经验,政府最终会收货币,地产泡沫一定会结束,而只有地产泡沫结束了,大家的聪明才智和资源才会投向新经济,经济才会真正成功转型。

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